История одной сделки Как мы продавали «сложную» квартиру в Заволжском районе
Ко мне пришла собственница квартиры в Заволжском районе Твери. Продать обычную двушку улучшенной планировки, 54,4 м2. Вроде всё неплохо: комнаты изолированные, кухня большая, не угловая, подъезд чистый. Но был один жирный минус, который сразу насторожил: пятый этаж без лифта в панельном доме 95-го года. Собственница хотела получить около 4,5 миллионов. Но рынок и цифры говорили иное.
Старт Выставили за 4 000 000. Сначала объявление просматривали много, а звонков и реальных показов почти не было. Люди смотрели объявления, но не звонили. Мы усилили рекламу на Авито, Циан, ДомКлик - просмотры пошли вверх, но толку ноль: клиенты так и не появились.
Первые выводы Через месяц стало ясно: цена завышена. Начали потихоньку снижать: с 4 000 000 до 3 940 000, потом до 3 840 000. И тут появился первый живой интерес. Покупатель посмотрел квартиру и предложил… обмен на свою однушку в соседнем доме. Понятный сигнал: прямая продажа по нашей цене не идёт.
Самая нервная часть Цена упала до 3 800 000. Мы уже вложили в рекламу приличную сумму, сменили подход, но просмотры всё равно поползли вниз. Знакомый симптом: площадки перестают показывать объявление, потому что оно перестало быть интересным. И тут - долгожданный прорыв! Пришёл покупатель Дмитрий, посмотрел, был готов платить наличными, но… «пошёл думать». Когда человек с деньгами уходит «подумать», это всегда лотерея 50/50. Мы затаили дыхание.
Реальность или демпинг? Продолжали корректировать цену маленькими шагами: 3 800 → 3 780 → 3 760 → 3 740 тысяч. В этот момент мы сели и честно пересчитали всё с нуля. Итог оказался суровым: реальная рыночная цена - 3 400 000 – 3 500 000 рублей. Потому что черновая отделка требует ещё 500–800 тысяч вложений, а пятый этаж без лифта отсекает семьи с детьми и пожилых покупателей.
Развязка Полностью переделали объявление: новые фото, видеообзор, другой текст. В описании сделали акцент на «чистом холсте» - делайте ремонт под себя. И тут - как по заказу - сразу два клиента: тот самый Дмитрий с наличными (очнулся и решил брать); Агент Татьяна с парой покупателей - они посмотрели, и квартира им так зашла, что они решили продавать свою старую, чтобы купить эту. В итоге сделка закрылась. Цена - почти 3 740 000 рублей.
Что мы вынесли из этой истории Первое время просмотры высокие - это интерес. Если через месяц они начинают падать - значит, цена бьёт мимо. Понижать цену по 20–40 тысяч - не слабость, а нормальная стратегия. Так мы прощупывали рынок. Реклама работает только вместе с адекватной ценой. Самые эффективные вложения были уже после снижения до 3 800 000. Терпение решает. Дмитрий ушёл думать, а вернулся позже. Психология продаж - это марафон.
P.S. Эта сделка - живой пример того, как аналитика, регулярный мониторинг и анализ на Авито и Циан, плюс честный разговор с собственником превращают «непродаваемый» верхний этаж в реальную сделку.
Если вам нужен риэлтор, который не называет цену «с потолка», а работает с рынком и головой - пишите, звоните. 📊 15+ лет успешной работы на рынке ✅ Сотни довольных клиентов и завершенных сделок 📲 Свяжитесь со мной для консультации: +7-920-683-55-52 🌐 https://www.anikom-n.ru/