Оценка всё изменила Клиент хотел продать, а я нашёл подводные камни
Карточка объекта: Продаётся часть участка 2,8 сот. с недостроенным домом 170 м² Тверь, Заволжский район, набережная Тверцы Дом бревенчатый, 2 этажа, свободная планировка Состояние: реконструкция, требуется завершение работ
Пришёл ко мне клиент. Говорит: «Хочу продать. Цена - 5 миллионов. Участок у реки, центр рядом, коммуникации все есть. Дом большой - 170 квадратов. Что может быть не так?» Продаёт он этот объект уже два года. За два года - ни одного реального предложения. Странно, правда?
Я решил разобраться. Клиент ожидал, что его цена - это подарок для покупателя. Он думал: «Рядом участки по миллиону за сотку, а у меня ещё и дом стоит». Он хотел продать быстро и забыть.
Я начал считать. Первое: участок не размежеван. Продаётся именно часть - 2,8 сотки из восьми. Второе: дом недостроенный. По факту - это не жильё, а объект с рисками. Третье: долевая собственность - куча записей в ЕГРН, сделка может превратиться в квест. За отсутствие чётких границ я снял 20%. За недострой - ещё 45% от стоимости готового дома. За юридическую неразбериху и долгую экспозицию - минус 35%.
Цифры жестокие, но рыночные. Рыночная стоимость по отчёту - 5 900 000 рублей. Но это с большой погрешностью. Реалии таковы: если хотите продать - ставьте от 4 700 000 до 4 800 000 рублей.
Вот так бывает. Человек два года теряет время, потому что не знает реальной цены. Оценка не даёт волшебную цифру, она даёт понимание. А понимание - это экономия нервов, времени и денег.