Я оценил двухкомнатную квартиру в Твери на продажу. Собственник был уверен: «Соседнюю продали за 10,99 млн, у меня ремонт лучше - значит, и моя стоит не меньше». Знакомая история, правда?
Карточка объекта 2 комнаты, 66,2 м2 2-й этаж из 3 (лифта нет) Пролетарский район Твери Качественный ремонт: ламинат, кафель, натяжные потолки, ПВХ-окна Два балкона с панорамным остеклением Индивидуальное отопление, все коммуникации центральные
На что ориентировался собственник? Он смотрел на объявление в том же доме - квартира 73 м² за 10 990 000 ₽. Пересчитал на свои метры и получил примерно 10 млн. Плюс вложил в ремонт - и решил, что 11 миллионов - справедливая цена.
А что показал отчёт? Я взял 32 реальных предложения по Твери, отфильтровал, выбрал 7 самых похожих аналогов. И вот какие корректировки всплыли: Качественный ремонт против «обычного» у аналогов - +5% Индивидуальное отопление и все центральные коммуникации - ещё +5% Два балкона с панорамным остеклением, закрытая территория и парковка - +5% Итого - плюс 15% к базе. Но база оказалась ниже, чем думал собственник. Средневзвешенная цена аналогов дала 8,15 млн, а после всех плюсов - 9,37 млн. Округлённо - 9,4 млн рублей.
Диапазон для быстрой продажи Чтобы продать за 2-3 недели, а не ждать полгода, стартовать лучше с 8,85-9,0 млн. С учётом торга реальная сделка пройдёт около этой цифры.
Короткий вывод Оценка - не гадание. Она показывает, сколько готов заплатить рынок, а не сколько хочется продавцу. Ремонт и балконы - это плюс, но они не перекрывают общую рыночную ситуацию.