Оценка без прикрас Почему агенты обещают больше, чем рынок даёт
Ко мне пришла Наталья - владелица квартиры на улице Королева. До этого она уже общалась с двумя агентами. Один сказал: «Легко продадим за 5,5, там же балкон шикарный». Второй: «Давайте сразу 5,8 - будем торговаться». У неё уже почти сложилось ощущение, что деньги в кармане. Но что-то её смутило. Слишком легко обещают. Слишком красиво. Она попросила сделать реальный расчёт - без «наверное» и «я чувствую».
Объект: 2‑комнатная квартира, 46,3 м², 4‑й этаж панельной пятиэтажки без лифта. Московский район Твери, состояние - жилое, но без хрустальных люстр. Ошибка была в том, что она поверила устным «экспертам», которые мерят глазами, а не цифрами. Они увидели балкон, новые окна и раковину - и накинули миллион сверху. Не спросили про документы, не посмотрели на реальные продажи.
Что показал отчёт? Я взял 24 реальных предложения на рынке, отфильтровали всё лишнее и применил корректировки: Дому 52 года, панель - минус 5%. Состояние без капитального ремонта - ещё минус 5%. Нет лифта, плюс общая долевая собственность - снял 3%. Длинный балкон на две комнаты, ПВХ‑окна и новая сантехника - вернул 3%. Итог: 4 270 000 рублей. Ровно столько этот объект стоит на рынке сегодня. Не 5,5. Не 5,8.
Что с продажей? Если Наталья хочет продать за 2–3 недели - цена должна быть от 3 970 000 до 4 100 000 рублей. Без торга на полгода. Без нервного ожидания звонка. Оценка - это холодный душ после горячих обещаний. Но именно она помогает продать не когда повезёт, а когда вы решите.
Хотите узнать реальную цену вашей квартиры? Я сделаю такой же честный разбор - без красивых цифр, только факты. 📲 +7-920-683-55-52 https://www.anikom-n.ru/